저는 민간임대주택을
운영하는 업무를 맡고 있습니다.
4년차 직장인으로 지금까지 관리한 세대만
총합 2000세대 정도 되는 것 같습니다.
800세대가 넘는 대규모 건물 부터
100세대도 안되는 작은 건물 까지
법인 물건도 관리하고 있고
현재 개인 물건들도 관리하고 있습니다.
이런 이야기 많이 들어보셨을 것 같습니다.
매수 - 보유 - 매도 중에 보유가 어렵다.
네 맞습니다 보유가 정말 어렵습니다.
지금까지 관리를 하면서 느꼈던 것 중에서
도움이 되실만한 3가지를 가지고 왔습니다.
1. 누수가 있었던 집은 정말 조심하세요
저희끼리 하는 이야기가 있습니다.
건물 관리에서는 물만 잘 잡으면 된다
4년간 건물들을 관리하며
수많은 누수들을 경험 했습니다.
여름철 장마 시즌이 오면
매일매일 긴장을 하며
신경을 곤두세웠던 것 같습니다.
누수가 정말 어려운건 바로
원인을 찾기 어렵다는 점
그리고 원인이라 생각하고 잡았다고 해도
다음 비가 올때까지
확신을 하기 어렵다는 것입니다.
실제로 제가 신축 건물을 관리했을 때
한 호실에서 누수가 3번 이상 발생하여
천장을 뜯고 배관 확인 부터
건물 외벽 실리콘 코킹까지
수많은 공사를 진행했던 경험이 있습니다.
이런 경험 때문인지 누수가 있었던 집을 보면
고민을 많이 하게 됩니다.
물론 정말 싸다면 매수를 하겠지만
누수가 있었던 집은
같은 문제로 속을 썩일 가능성이 높습니다.
자 그럼 누수가 발생했다면
어떻게 대처를 해야 할까요?
제가 생각하기에 가격 상관없이
일잘하는 업체를 구하는게 핵심입니다.
또 누수가 발생했다면
누수 부위를 빠르게 찾고
확실하게 막는게 포인트 입니다.
같은 누수라도 공사방법이 정말 다양하기에
한 업체에만 실사와 견적을 받지 마세요.
여건이 되신다면
여러 업체에 실사와 견적을 받고
원인이 무엇인지 , 어떻게 공사를 진행할건지
이야기를 듣는게 중요합니다.
그리고 꼭 세입자 분께 누수가 발생했을 때 영상을 찍어달라고 하세요.
사실 세대 안에서 발생하는 누수는
누수가 발생했을 때 방문하는게 좋습니다.
하지만 여건상 그러지 못할 가능성이 높으니
영상을 통해 어느 부위에서 어떤 방식으로 발생하는지 확인 해야 합니다.
2. 레버리지 하세요
3개 현장을 동시에 관리한적이 있었습니다.
1개 현장만으로도 정신이 없는데
3개 현장을 동시에 관리하려고 하니
정신이 없더라구요.
제가 이때 했던 방법은
최대한 일들을 레버리지 했습니다.
임대 관련해서는 부동산 사장님에게
공사건은 인테리어 사장님에게
세대 안에서 발생하는 건 소장님에게
저는 중간에서 조율하고 일들을 뿌리고
보고를 받고 결정을 내리는 역할을
주로 했습니다.
물건을 보유하고 관리하다 보면 분명 많은 일들이 생기실 겁니다.
그때 직접 일들을 가지고 하지 마세요
최대한 레버리지 하세요.
인테리어를 하실 일이 있다면
직접 하지 마시고 잘하는 업체에 맡기세요.
집안에 수리해야 할게 있다면
세입자에게 고치라고 하고 돈을 보내주세요
돈을 이용하여 시간을 사야 합니다.
그렇게 해야 효과적으로
관리하실 수 있습니다.
3.리스크 관리는 필수입니다.
예전에 현재 10개 호실이 되는 작은 건물을
같이 관리한 적이 있습니다.
이 건물은 개인이 임대인으로 있습니다.
최근 만기일이 다가온 호실들이 많아졌는데
전세가 높게 세팅이 되어 있다보니
새로운 임차인을 구하는데
애로사항들이 많습니다.
문제는 만약 새로운 세입자가
구해지지 않았을 때
돈을 되돌려 줄 수 없는 상황이라는 것입니다.
대출이 연말이라 잘 나오지 않고
여러사정으로 인해
현금흐름이 완전 막혀 버렸습니다.
이렇다보니 임대인이 조급해지고
여유롭게 운영이 어려워진 상황입니다.
리스크 대비는 필수입니다.
만약 전세가 낮게 세팅이 되었다면,
돈을 되돌려줄 수 있는 상황이었다면
서로 여유롭게 건물을
운영할 수 있었을 겁니다.
긴글 읽어 주셔서 감사합니다.